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征收拆迁中,企业该怎样维护合法权益?

征收拆迁中,企业该怎样维护合法权益?企业拆迁因涉及面积大、人数多、房屋价值大,往往成为征收过程中的矛盾高发点,而企业、特别是地方知名企业一般与当地政府及各方面人际关系较近,牵扯到的方方面面的因素更多,企业拆迁不同于个人房屋拆迁,其拆迁维权的难度更大、专业性要求更高。下面杨勇律师就企业拆迁的相关法律问题做个简单的探讨。

一、企业拆迁中企业的范畴。

在拆迁过程中的企业,我们一般包括股份公司、有限公司、合伙企业以及一些虽然是个体工商户但实际运营方式及规模属于企业的个体实体、门面房等,主要涉及传统行业的各类厂房、年代较为久远的房地产、学校、私人医院等等。

二、补偿的内容

1、涉及拆迁的企业的本身财产,包括但不限于:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

2、停产停业损失,既包括实际经营损失也包括可预期的经营损失;

3、拆迁补偿费用,包括但不限于搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工安置补偿费等费用;

4、搬迁奖励费用。

三、拆迁资产补偿费用分析

1、土地补偿费用。

企业土地取得的方式分为出让、划拨、租赁等方式,出让方式获得的土地补偿,根据我国“房地一体”的原则,大部分政府征收都将土地的价值包含在房屋价值内,不再单独进行补偿,如果涉及空地,则可依据市场价值进行补偿。划拨方式获得的土地严格不应获得土地补偿,但一般跟出让方式补偿方式趋同,与房屋一起计算而不单独计算,而因这类征收对象一般属于国有企业或事业单位等,一般与征收部门矛盾不大,纠纷不多。对于租赁土地进行生产运营的企业,要根据房屋的所有权来确定,根据《条例》规定,土地使用权人及房屋所有权人才是被征收人,作为企业,如果是租赁土地,则要根据形成历史原因、土地、房屋手续等实际情况进行调查合适、区别对待。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿,一般以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备及其他费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

4、停产停业损失

该部分争议较大,补偿安置的弹性也较大,杨勇律师认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括明确的可期待的利润,这一部分是律师进行法律维权的重点。

5、搬迁费

对于被搬迁企业选择异地安置活着继续经营的,可搬迁的设备、设施等应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁利用,由此产生的损失及费用,征收部门应当予以补偿。

6、解聘员工的安置补偿费用。

因为政府的征收导致被征收企业停产停业的,对于拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

7、奖励费用

在征收的过程中,征收部门为加快拆迁进度,往往会采取早搬迁、早签字、多奖励的方式来鼓励被征收人、奖励的标准各地不同,有些地方政府的奖励标准高达数千元一平米,对于这一部分的奖励,杨勇律师一直认为,这部分的价值本身就属于房屋的内在价值,只是被征收部门人为的分割开来,杨勇律师建议,作为被征收人,如果基础房屋的补偿安置标准合法、合理,那么早签字,则可获得这一部分额外的奖励,如果安置补偿的标准低于法定标准或者无法保障原有的生产生活水平,那么就不应为了这点点“奖励”而纠结,而是应该尽早通过法律方式进行维权,以获取被征收房屋或土地本身应有的价值。

四、企业征收,当如何维权?

在征收过程中,不管是个人还是企业,整体上处于被动弱势的地位,而相对与个人,企业面临更加复杂的因素,或相信政府,或卖不开面子,或在工商、税务、消防上有负面因素牵制,往往造成一拖再拖,最后形成僵局,那么作为企业,如何有效的进行维权呢?

1、要有长远意识,关心当地的政策导向,注意当地政府、国土、规划部门对于土地利用的五年计划、年度计划、政府工作报告、城市整体规划、区域规划等,了解自己企业所在地区域的未来发展方向,对于争议的建筑面积及时做好产权登记、规划审批等手续,同时,规范公司企业的运营,避免在税务、工商、消防等方面存在漏洞。

2、密切关注征收、拆迁前期政府的动态,对于政府做的前期摸底、勘测和调查,要及时上报相关材料,对于相关征收文件要及时整理,保存证据。

3、要规范公司管理、梳理股权关系,整理公司资产、明确企业相关联财产的权属,对于产权不明确的,建议提前请律师、会计等专业认识介入,约定好各方利益,避免纠纷;对于租赁或者其他合作关系,要提前在相关合同中明确面临征收时的权利和义务以及约定好相关违约责任。

4、积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案审查、装修装潢费用支出、缴纳税收证明、年产值、年利润等相关材料证明,严格保存并保护好完整的材料原件。

5、聘请律师介入,在专业律师的指导下制定维权方案

拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而企业相对于征收人处于弱势地位,企业一般有“畏惧”的心理,对于征收人施加的压力往往承受不住,这时候专业律师的介入能有效地提供相关建议,减轻企业主的压力,以更好的维护自身权益,而在征收过程中伴随的补偿安置方案违法、补偿决定不合理、断水断电暴力逼迁、非法强拆等问题,更需要专业律师依法提起法律程序进行维权。

综上,企业征收对于企业特别是企业大股东来说,算是一个企业运营中的重大“变故”,企业的安置补偿是否合法合理,是否能保障原有的生产生活,这对企业管理者来说都是个极大的挑战,也会直接影响企业是否能继续存续,是否能继续良性发展,更直接关系到企业股东的直接权益是否得到切实的维护,甚至关系到社会的和谐与稳定,处理得好,皆大欢喜,处理得不好,则各方受损,因此、及时、专业地进行维权,是企业获得合理、合法补偿安置的最有效途径,也希望各位企业主要提高法律意识,促进企业规范化、现代化的治理和发展

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