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征收土地、房屋拆迁,必知法律关键点

征地拆迁在行政法领域属于一个小众的范畴,但在行政诉讼中一直占据很大比例,因为关乎老百姓的切身利益,甚或“身家性命”。所以,本律师建议当事人一定要认真对待,切不可草率行事,以免事后懊悔。本文,试着把这个繁杂的征收拆迁程序简化捋顺,尽量浅显易懂,以便提供帮助。

总体而言,征地、拆迁的法定程序中包含以下几个关键点:

Ø   谁有权力征收拆迁;

Ø   基于什么样的目的才可以征收拆迁;

Ø   依法应当按照什么样的程序征收拆迁;

Ø   依法应当按照什么标准补偿。

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征收土地、房屋拆迁,必知法律关键点


一、谁有权力征收拆迁——法定主体

“法定主体”即法律明文规定的各个行政行为实施的主体。如果一个行为或文件做出的主体是不适格的,那么该行为的合法性和合理性就会存在问题,甚至是无效的。


1.征收拆迁批准机关

1)、涉及集体土地及地上房屋的征收拆迁,批准机关是省级以上人民政府。

法律依据:《土地管理法》第四十五条

2)、涉及国有土地上房屋征收拆迁,批准机关是市县级人民政府。

法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条

2、征收拆迁实施机关

1)、涉及集体土地及地上房屋的征收拆迁,实施机关是县级以上人民政府。

法律依据:《土地管理法》第四十六条

2)、涉及国有土地上房屋征收拆迁,实施机关是市县级人民政府确定的房屋征收部门。

法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条

3、强拆房屋主体

合法的强拆房屋即强制执行,无论涉及的是集体土地、房屋还是国有土地上房屋,其合法的实施主体只能是法院。

法律依据:《土地管理法实施条例》第四十五条

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条


二、基于什么样的目的才可以征收拆迁

唯一的目的:公共利益。即只有为了公共利益才可以征收、拆迁。

法律依据:《土地管理法》第二条

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第八条

同时,该条例的第八条,采用列举的方式明确了公共利益的范围:第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、依法应当按照什么样的程序征收、拆迁

1、涉及集体土地及地上附着物的征收、拆迁法定程序

征收土地、房屋拆迁,必知法律关键点


2、涉及国有土地上房屋征收的法定程序

征收土地、房屋拆迁,必知法律关键点

四、依法应当按照什么标准补偿

1、集体土地、房屋征收

征收集体土地(含基本农田、一般耕地,荒地、林地、滩涂、建设用地等),补偿的项目有:土地补偿、安置补偿、地上附着物和青苗补偿。土地补偿和安置补偿由各省、自治区、直辖市人民政府制订并公布的各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价来确定;地上附着物的补偿按照不低于重置价的标准进行。

依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。

法律依据:《土地管理法实施条例》第二十五条、第二十六条

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第三条

2、国有土地上房屋征收

征收国有土地上的房屋应当公平补偿,补偿的项目有:被征收房屋价值的补偿;

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;对被征收人给予的补助和奖励。其中房屋价值的补偿是主要部分,该项补偿的标准是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章

3、棚户区改造、城中村改造

棚户区改造和城中村改造,虽然在土地性质,立项批准机关方面有所区别。但是补偿标准,则越来越趋向于采用市场标准,即按照不低于周边类似房地产的市场价。

法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《中纪办关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》

国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知

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