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湖南湘潭:棚户区改造补偿不到位,法院撤销征收补偿决定

众成拆迁律师团队首席律师杨勇律师代理的湖南湘潭聂某等人诉湖南省湘潭市岳塘区棚户区改造国有土地上房屋征收补偿决定一案,近日,湘潭市中级人民法院作出一审判决,法院认定征收部门对于房屋性质认定错误,补偿不到位,撤销岳塘区人民政府作出的征收补偿决定书。

湖南湘潭:棚户区改造补偿不到位,法院撤销征收补偿决定

湖南湘潭:棚户区改造补偿不到位,法院撤销征收补偿决定

杨勇律师代理意见全文:

      一、涉案项目征收违反法定程序,被告作出被诉补偿决定不具有合法性基础。

     1、涉案征收项目未依法立项,未依法进行审核、备案。

    《湖南省住房和城乡建设厅关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知》二、严格审批程序(二)项目审核   1.城市棚户区改造项目审核。(1)各县市区住房保障部门对建设单位申报的城市棚户区改造项目进行初审,将符合条件和申报资料齐全的项目报市州住房保障部门。

   (2)市州住房保障部门会同发改、财政、国土资源、城乡规划等部门对市本级及县市区申报的城市棚户区改造项目进行评审,形成评审意见,并将评审通过后的项目报省住房城乡建设厅和省财政厅备案。

    通过本案庭审中原告的对被告的质证可以看出,被告提供的立项批复为全区内的一个抽象广泛的批复,而非对具体本案征收项目的立项批复,对于单独征收项目或者建设项目,应该每个项目单独立项,而非对不同地点、不同片区、不同征收时间点,甚至不同土地性质的一个行政区域范围整体立项,这是严重违法的,按照该文件的逻辑,那么湖南省内的棚户区改造,直接由省发改委或者国家发改委一个批复,整个湖南省行政区域范围内就都可以依据这个皮肤作为棚户区改造的立项文件了,这明显不符合行政许可制度的立法本意。因此,该批复并不能作为本案这个具体征收项目已经立项的法律依据。

    同时,被告并未提供本次棚户区改造已经岳塘区住房城乡主管部门初审,也未经湘潭市住房城乡主管部门进行评审并形成评审意见,严重违反法定程序。

    2、被告实施征收未做到,足额到位、专户存储、专款专用。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

本案中,被告提供的资金预算表被征收户数以及被征收建筑面积均与征收决定及征收补偿方案确定的被征收户数、建筑面积不符,本身就无法证明资金是否充足,而被告也并未提供相关银行及账户信息,证明有专门的账户存储了足够的补偿资金,更无法证明这笔资金只用于征收。

    3、征收补偿方案未依法征求原告在内的被征收人的意见,也未依法召开听证会听取意见并修改。

   《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

原告从未见过该征求意见稿,也未有任何机关和工作人员告知原告有提出修改意见的权利,本次征收被征收人总计15户,在2016年10月份,绝大部分的被征收人都不同意现有补偿标准,而本次起诉的就有6户,原告在内的6户被征收人多次反映情况,持不同意见,被告却称没有收到任何修改意见,严重与事实不符,在多数被征收人持反对意见的情况下,被告却未举行听证会,未修改补偿方案,严重违法。

    二、被告作出被诉补偿决定严重侵犯原告合法权益,应依法撤销。

    1、评估机构选定严重违法,评估报告自始当然无效,其不能作为作出被诉补偿决定的依据。

 《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条:“房屋征收范围确定后,房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定”

    本次征收最终确定征收范围及被征收人的文件为涉案项目的征收决定与征收补偿方案,起做出时间为2017年2月6日,被告却在2016年7月4日就开始所谓的选择评估机构,并在大都数被征收人都不知情的情况下,于9天后的2016年7月13日就统计所谓“协商”结果并于当日进行公示,而其中多位被征收人,直到2017年2月份才有政府工作人员找其商谈补偿安置工作,其在最终征收范围未确定,征收决定未发布的情况下就直接单方面选择评估机构,严重违法,且其选中的湘潭正茂评估有限公司的评估资质证书有效期是2016年7月14日至2018年4月27日,而被告所称公告选择评估机构的时间却为2016年7月4日,该评估公司在2016年7月4日是否具有相应资质都存疑,却被选中为评估公司,严重违法。

    基于相关评估机构的选择及认定过程违反法定程序,那么其就没有资质对涉案项目开展相关评估工作,由其作出的相关评估报告应当被认定为自始当然无效,进而以此为核心依据作出的被诉补偿决定就缺乏合法性前提要件,本身就严重违反法定程序,应当依法予以撤销并重新依法协商选择评估机构进行评估。

    2、被告变相剥夺原告选择产权调换的选择权利,严重侵犯原告权益。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

   因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

    原告合法拥有两种补偿安置的方式,但被告却以及其偏远的基础房屋用来调换原告市区繁华中心路段的商业店铺,而不是同地段活着改建地段类似的房屋,实质是变相剥夺了原告自由选择安置方式的权利,严重违法。

    3、补偿价格远远低于同地段同类型房屋市场价,被诉补偿决定无法保障原告原有生产生活水平,使原告“越拆越穷”

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

   本案中,按照被告作出的被诉征收补偿价格,房屋主体建筑的单价仅为人民币16700元每平米左右,而原告临街对面多伦二期的商业门面单价均价在3万元每平米以上,原告提供的已经优惠的购房合同价格也达到25592元每平米,该合同所涉门面还并未有原告房屋门面的地理区位。原告六户之一的xxx户在2011年房屋抵押时由招商银行股份有限公司湘潭分行作出的评估,其房屋总价价值就已经达到人民币1840780元,按118.52平米计算,起单价当时就已经达到人民币15531.38元每平米;在房价突飞猛进的这五六年时间里,被告确定的房屋价格却几乎没涨,这对于原告在内的所有被征收人来说,都是显示公平的。

    同时、其中五户第三层房屋为商业性质,而被告却全部按照纯住宅的标准进行补偿,严重违法。

    三、被告暴力实施征收,严重侵犯原告权益,造成重大损失。

   《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

    在实施征收过程中,被告多次动用大型器械违法毁坏原告门面前的路面、恶意堆砌垃圾,建造围墙等阻碍原告及原告承租户对起房屋进行合法使用,造成原告及其承租户重大损失,被告在被诉征收补偿决定中也未依法对损失予以补偿,严重违法。

    综上,本律师认为,被诉补偿决定严重违法法律规定,严重侵害原告合法权益,应当依法予以撤销,请合议庭依法采纳。

代理人:杨勇律师

康静律师


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