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棚户区改造,你知道该怎么安置补偿吗 ?

今年,两会报告中提到,有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯… ,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套,近年来棚户区改造成为地方政府最热门的名头之一,也成为当下最重要的货币投放方式之一,而近日住建部、国开行纷纷传出消息,住建部认为房价上涨压力大,地方要因地制宜地调整安置政策,而国开行总行有收回棚改项目合同签订审批权之考虑,全国棚户区改造政策似有收紧之势,从团队办理案件来看,不少地区棚户区改造项目亦似有停滞或谨慎之趋向,那么,“棚户区改造”到底是什么呢?又应该怎么“改”?对老百姓应该怎样补偿呢?


一 、棚户区的定义

    棚户区改造,其并非法律术语,也没有法律明确规定棚户区改造的定义,其由原来的城中村、旧城区改造演变而来,一般指简易结构房屋较多,建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。目前我国棚户区改造的范围包括主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四大类。通过棚户区改造的目的是让困难住户的住房得到妥善解决,住房质量、小区环境、配套设施明显改善,困难家庭的负担控制在合理水平。

棚户区改造,你知道该怎么安置补偿吗 ?

二、棚户区改造实施的法定程序

    棚户区改造并非存在特例独行的一套征收程序,其照样需要按照相关法律法规履行征收程序,具体而言,其根据土地性质不同,区分为国有土地上的棚户区改造程序和集体土地上的棚户区改造程序,国有土地上的棚户区改造程序直接《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序对国有土地上的房屋实施征收行为,对棚户区所属地块为集体土地的,则应依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及国土资源部的《征用土地公告办法》先对涉案集体土地报省级以上人民政府批准征收,然后依法发布征地公告、补偿安置方案公告,对集体土地上的棚户区范围内的房屋进行征收,具体如下:

    1、国有土地上的棚户区改造程序

    首先,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要;符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。其次,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布,并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案,组织听证等。再次,进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定,应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序,当然也是法定程序。最后,将征收决定在征收范围内进行公告。与被征收人协商选定评估机构等。

    2、集体土地上的棚户区改造程序

    集体土地上的房屋征收基本程序,首先征收报批阶段程序,由市、县级国土资源局发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见,进行地籍调查和地上附着物登记并拟订“一书四方案”组卷上报审批。其次征收实施过程中的基本程序,有征收土地公告;征收补偿登记;征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改;征收补偿安置方案报批;征收补偿安置方案批准;补偿安置方案的具体实施等。


三、如何认定是否属于棚户区改造

   目前,国家并没有统一的规定对棚户区改造项目进行认定,一般指简易结构房屋较多,建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域,但是全国各地标准不一,又因现在上级政府对棚户区改造有政策资金支持,地方政府大都对城区的征收行为冠以“棚户区改造”名义,住建部2014年下发《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)要求各地确定标准,如:《湖南省住房和城乡建设厅关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知》明确:“城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。城中村是指在城市建成区内,已无农村户口和集体用地、撤销了乡村行政建制、实施街道办事处居委会城镇管理的区域;在城市规划区范围内,土地已被全部或部分征用,原农村居民已全部或部分转变为城镇户口,已被建成区包围或半包围的自然村;在城市规划区范围内其他自然村。旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。”

    “各地在确定城镇棚户区改造项目时,要严格按照界定标准执行。房屋质量总体较差,经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)评定为C级、D级的房屋,或同时满足以下任意4款要求的方可纳入城镇棚户区改造项目:

1.建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。

2.建筑密度较大,原则上在40%以上。

3.使用年限较长,原则上旧住宅区(危旧房)以30年以上的房屋为主,城中村以15年以上的为主。

4.房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》(GB50223)和《建筑结构抗震鉴定标准》(GB50023)的房屋。

5.存在安全隐患,住宅区域内无消防通道和消防设施,建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》(GB50016)的要求,存在较大消防安全隐患。或者存在地质灾害等其它安全隐患。

6.房屋使用功能不完善,包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等)。

7.市政基础设施不健全,污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。

8.公共服务设施薄弱,无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施,不符合《城市居住区规划设计规范》(GB 50180)的要求。

9.其他方面。经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。“

   以上标准可作为参考。

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四、棚户区改造应该怎样补偿?

棚户区根据上述的论述,大都集中在城市活着城市规划区的老城区、拥堵区,那么同样其也应该享受两种安置方式,即货币安置与产权调换(安置房安置),而从实践来讲,棚户区改造的目的一方面是改善老百姓生活居住环境,更重要的另一方面是调节房地产市场,坚定实施房地产去库存化的国家政策,因此地方政府在棚户区改造的实际操作过程中,绝大部分是采取货币安置的方式来处理,即让老百姓自己拿着征收款去买商品房,从而促进房地产市场去库存化,在这种政策基础上,笔者认为,补偿的基本标准为不低于发布征收决定或征收公告之日起的同时段、同地段、同类型的房地产市场价格,政策依据主要为《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《最高人民法院关于关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》等相关规定。


五、棚户区改造涉及的国家层面主要政策(部分)包括:

   《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)

《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保[2012]190号)

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号)

《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》(发改办财金[2014]1047号)

《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)

《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》(建办保函[2015]217)号

《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)



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